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2010房价猛于虎5大要素影响虎年房价涨

发布时间:2019-04-08 22:25:52

2010房价猛于虎?5大要素影响虎年房价涨跌

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虎年伊始,开篇应话虎。

虎,万兽,正如房地产,百业支柱一般。虎到之处,万兽皆惊,房价1疯,百姓皆叹。一边是祈祷万寿无疆,一边正面临“万瘦无家”。虎年,房价猛于虎乎?

栓虎的绳套已抛出,能否栓住楼市猛虎我们可以从以下几个方面关注:

1、成交量的表现。自从去年底调控政策出台,市场反映为明显的就是成交量。进入虎年,成交量快速萎缩,接近冰点:一线城市如北京、上海、广州、深圳环比均出现较大幅度下降,尽管同比数据各地不一,但疲软之势已现。二手房的成交同时堕入低谷,北京、南京等地成交下滑超5成。可以肯定:这是传统春节淡季和调控政策的协力效应。鉴于二手房与一手房相比有营业税政策的不同,预计后市二手房市场会率先以降价激活成交量。

2、信贷政策。银根收紧是今年的大趋势,本轮第二。

3、保障房的上市量以及定价标准。保障房政策是“国十一条”重点提及的内容,1月下旬国土部强调保障房用地不得低于住宅供应总量的70%,但有如保障房的结构(经济适用房、限价房、廉租房各占比例)定价依据等未明确,因此地方政府对保障房政策的履行力度及是不是会产生保障房价格泡沫是影响今年楼市走向的重要一点。

4、新一轮财税体制改革的进展。尽人皆知,房地产的动力很大一部分来源于现行的财政体制,地方政府有意无意的成了高房价的爪牙。税制上看,一系列的相干税费繁琐却名不符实,几近所有的税费支出房地产企业均可以采取前转的方式消化,反面成了高房价的借口。08年中央正式提及新一轮财税体制改革,因此10年它的进展状况、包涵的内容都值得期待。

固然,还有一个非常重要但无法预计的方面就是中美关系,一旦双方采取经济手段对峙,房地产的走向又将变的扑朔迷离。

中国经济的增长模式注定了房地产是个“不平静”的行业,经常被推至“风口浪尖”也就不可避免。

去年年底,国务院出台了一系列的政策,要求运用土地、金融、税收等手段遏制部份城市房价过快上涨。跟蔓延市场的悲观预期所不同的是,在笔者看来,房地产行业将借此进入一轮“新”的同时也是更为健康的增长周期。

123下一页||||||首先,房地产行业与宏观经济密切关联,长时间景气度看涨。根据多位专家的预测,2010年我国国民经济将继续保持平稳增长,GDP增幅在9%左右。伴随国内生产总值的持续增长,居民收入的增加成为必定,因此房价长时间趋于上涨也其实不意外。

其次,此一轮房地产调控政策的目的是希望在短期内限制投资型购房需求,使市场的需求结构变得更加平衡,因此保持房地产市场的安稳增长是符合国家政策调控初衷的。

《国务院办公厅关于促进房地产市场安稳健康发展的通知》明确提出,要增加保障性住房和普通商品住房有效供给。

总体上来看,2010年房地产市场调控以增加供给、抑制投机和加快推动保障房建设为主,政策的功效已逐渐在房地产实体经济中得以显现,部份城市的房价已出现一定的回落。而且相对一线城市而言,二、三线城市的房地产泡沫更小,居民的真实购买力更强,将带动房地产市场的健康发展。

再次,中国的城镇化进程和户籍制度的改革也支持且能够保证房地产市场进入新一轮增长周期。

根据今年1月31日正式下发的《中共中央、国务院关于加大兼顾城乡发展力度,进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》,国家将深化户籍制度改革,加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中心镇落户条件的政策,增进符合条件的农业转移人口在城镇落户并享有与当地城镇居民同等的权益。

这无疑有利于加速中小城市、小城镇的城市化进程,而城市化进程加速的过程中无疑将为该类地区的房地产市场带来新的购买力,也有利于稳定和扩大2、三线城市的房地产市场。

事实上,在当前整体物价水平温和上涨的情况下,2010年房价稳中有升,已处于复苏增长阶段。

国内外房地产业发展的历史证明,房地产业作为国民经济的先导型产业、基础型产业,具有明显的周期性特点。根据全国工商联房地产商会下属的REICO工作室近日发布的一份报告,我国房地产周期的“波谷”滞后于经济周期1年。在经历了2008年底和2009年初的低谷后,房地产市场已进入新一轮的增长周期。

所谓“房地产周期”,是指房地产发展过程中,伴随着时间的推移而出现扩大与收缩的交替循环进程,通常把房地产业周期划分为繁荣、衰退、萧条和复苏增长四个阶段。

综上所述,房地产行业作为民生工程和支柱产业的两重角色,决定了政策在“调控”中有扶持。房地产行业的健康、持续发展将有利于国计民生,房地产市场进入一轮“新”的增长周期也是符合经济规律的。

“2010年将是房价下降不可逆转的一年”

“2008年是中国城镇房价回落的一年,如果没有美国金融危机,中国的房价将出现一个比较彻底的调剂。房价回落,一方面源于之前房价延续上涨脱离居民家庭支付能力,导致投机者无法向下游高价卖出;另一方面是限制2套房政策的出台。但是,受美国金融危机的影响,中国实施了的房地产救市计划,一举将资金链已断裂、处于奄奄一息的房地产开发商(集团)救活,致使了2009年房价的疯涨,引诱投机者大量杀入。”

根据曹建海的判断,2010年将是房价下落不可逆转的一年,这个下落走势将延续到2012年,在该年到达谷底,并将经过一个漫长的稳定时期。

对中国的房价走势,现有3种代表性观点,即“涨价论”、“降价论”和“稳价论”。“涨价论”认为房价肯定会持续上涨,其中有的人为谋利主张涨价,如房地产商、投机者,有的则是看不清中国房价的本质,认为经济发展、城市土地资源有限,如许多普通市民,他们不愿看到房价上涨,但多年的现实让他们相信,房价可能会继续上涨。“稳价论”认为中国的房价应当稳定下来,通过政策可以实现房价的稳定,许多政府官员持这样的观点。

曹建海是城市住房“降价论”的代表人物,他认为中国的房价不是稳定的问题,必须大幅下落,中国的房政必须改革。房地产界有人称“中国人太有钱,房子太便宜,买房就像买白菜”、“5年内京沪房价还要翻一番”,而残酷的现实是城市85%的家庭没有购买住宅的能力。辨别房价水平高低的两个重要指标———房价—家庭收入比、房价—租金比,都严重失调。房屋变成投机者的创富手段,成为普通市民望而生畏的商品。

有人说,城市房屋供不应求,土地资源有限。实际上,国家对住宅的土地开发有着公道的计划,现在不是房屋短缺问题,而是市民没有钱、买不起。与此相反,许多大城市存在“供过于求”现象,存在数量不小的空置房(既要包括开发商的库存,还要包括社会囤积的库存),为什么市民有需要而市场“供过于求”,主要是价格太高了。

“房地产业拉动经济增长是个伪命题”

中国社会科学院被称为中国高层的智囊机构之一,其中许多学者的观点影响着中国政策。曹建海坦言,希望政府能重视他的观点。

2008年11月10日,国务院重申房地产业是国民经济的重要支柱产业,对拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展的作用举足轻重,对于金融的稳定和发展至关重要,对推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用,必须出台政策促进房地产市场安稳健康发展。

曹建海称,房地产业拉动经济增长,这是一个伪命题。“政府救了房地产市场,高房价却激起全国民怨。然而,政府层面由于沉迷于高房价对于GDP增长的拉动作用,对严重伤害民生的高房价,却是欲言又止、态度暧昧,迟迟不肯落下遏制高房价的重手。流于形式的宏观调控,反而导演了令全球非常惊讶的、所谓‘房价越调越涨’的奇观”。

有人称,房价上涨可以扩大内需。曹建海研究发现,高房价影响居民生活,成为扩大内需的障碍。房价的高涨,虽然带来了土地开发的热忱,带来投资的上升,拉动了经济的增长。但在经济与民生日益分化的今天,高房价却成为制约城市居民消费的障碍。

为了一套住房,大多数购房者背上了沉重的债务负担,他们只能节衣缩食、紧缩消费。这给我国当前为急迫的启动内需,带来了严重的负面影响。

高房价导致大量企业“不务正业”。在各地土地拍卖中的举牌者,多是上市公司或其控股公司,其中不乏石化、纺织企业、制药企业等非房地产企业高价举牌土地市场。

例如中化团体、中电团体、联想控股、海尔团体、海信团体、国美电器等都大举进入房地产市场,表明大量实体经济企业为寻求利润开始投向房地产“赌博”市场,这没法提高我国企业的自主创新能力和国际竞争力。

同时,高房价使银行金融风险提高。银行房贷业务“一枝独秀”的繁华背后,隐藏着巨大风险。

如果加上与地价有关的资产抵押部份,目前全国银行房地产贷款依赖水平在50%左右,而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行风险同房价上涨成正比例增加;一旦房价下落,中国式次贷危机很难避免。

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